A continuación reproducimos un excelente artículo escrito por Andrea Gutierrez de metroscubicos.com que seguramente será muy útil si estas comenzando a analizar
la compra de tu casa ya que tiene buenas recomendaciones y ejercicios para analizar desde ya. Esperamos sus comentarios.
Cuanto dinero necesitas para comprar tu casa
Andrea Gutierrez
19 de mayo de 2010
La primera tarea es analizar tus finanzas y determinar si son sanas –ordenadas, sin grandes deudas y con buena capacidad de ahorro-. La buena salud de tu cartera es la luz verde que indica que sí
podrás hacer frente a una hipoteca los siguientes 15 años.
Comprar una casa es una excelente inversión, pues no sólo será tu lugar de residencia, sino que te permite crear patrimonio. Sin embargo, hacerlo con la ayuda de un financiamiento y no de
contado, genera un compromiso a largo plazo que repercute directamente en tu cartera.
Cuánto dinero requieres
En principio, necesitas un capital para cubrir el enganche inicial, (que te solicitará cualquier banco o Sofol), y pagar los gastos extras que se generan cuando te otorgan un crédito.
Además de este monto inicial, que sale directamente de tus ahorros, deberás hacer cuentas para saber con cuánto dinero dispones para el pago de la mensualidad.
El capital inicial
Este desembolso se destinará a los siguientes rubros:
Enganche. Es el porcentaje del valor total de la casa que no es financiado por el banco o Sofol y que deberás cubrir con recursos propios, ya sea con ahorros propios o familiares. En México los
bancos y Sofoles sólo financian entre el 80% y 95% del valor de la propiedad.
Se recomienda destinar el mayor monto posible al enganche, pues es dinero bien invertido, ya que el 100% de esta cantidad se irá directamente a tu deuda. Además, entre más dinero proporciones
como enganche el crédito será menor, por lo que la mensualidad bajará y en la totalidad de la vida del crédito pagarás menos intereses.
A diferencia del enganche, los siguientes tres rubros, son pagos por trámites que realizará la institución financiera, es un capital que no se verá reflejado positivamente en tu crédito.
• Comisión por apertura de crédito. Dependiendo cada institución, puede no haber o ser de hasta el 2.7% del monto de crédito solicitado.
• Investigación. La cuota promedio es entre $500 y $800 pesos. Esta investigación es relacionada a tu historial crediticio.
• Gasto notarial. Incluye los honorarios del notario y la gestión de cada uno de los trámites necesarios que comprueben que el inmueble que vas a comprar se encuentre libre de gravámenes, que no
existan adeudos de agua, predial u otros servicios.
El gasto notarial también contempla el pago de los derechos por registrar legalmente tu nombre como el propietario, así como el pago de impuestos por la compra.
Dependiendo la localidad donde se encuentre la casa, este gasto varia. El rango promedio es entre 6% y 10% del valor de la propiedad. La notaría es asignada por el banco o Sofol.
• Avalúo comercial. Con este documento se estima el valor comercial de una propiedad de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación.
El banco o Sofol solicita el avalúo pues se basa en él para determinar el monto del crédito que te otorgará.
Por ejemplo, si la propiedad se está vendiendo en $1,000,000, pero el avalúo comercial dicta un valor en el mercado de $800,000 y el banco o Sofol presta hasta el 80%, en este caso te financiará
el 80% de $800,000.
El precio de este documento varia de acuerdo a cada institución, pero calcula que será de 2.5 al millar sobre el precio de la casa.
Plan de ahorro para llegar a la meta
Si no tienes este “colchón” no te desanimes, te proponemos este plan de ahorro para lograrlo.
• Determina el valor total de la casa que deseas comprar.
• Calcula la mensualidad que pagarías si comprarás la casa hoy ,y agrégale un 10% (que cubra mantenimiento e impuesto predial anual).
• Abre una cuenta de inversión y deposita mensualmente la cantidad definida.
• Si después de seis meses te das cuenta que si ahorras esa cantidad no te alcanza para cubrir tus demás gastos , entonces tendrás que redefinir tu plan, porque ahora sabes que la mensualidad que
creías poder pagar es demasiado alta.
• Si lograste acumular seis meses de ahorro sin percances, ¡felicidades! pues podrás adquirir esa casa que deseas sabiendo que tus ingresos te lo permiten holgadamente.
Cuánto tiempo toma ahorrar lo suficiente
Si el ejercicio anterior lo realizas por $8,000 pesos mensuales durante tres años, en una cuenta de inversión al 6% anual, tu ahorro acumulará más de $300,000 pesos, los cuales son suficientes
para cubrir el enganche y gastos iniciales de una casa de más de un millón ¿verdad qué no parece tan difícil?
Este plan no sólo logra la meta de ahorrar para el enganche, también te muestra si tienes la capacidad económica y la disciplina que conlleva asumir una hipoteca antes de siquiera firmar por la
misma.
Caso real
Aplicando los gastos arriba mencionados, mira cómo funcionarían en un crédito de diversos rangos:
Si la casa que quieres comprar cuesta $800,000
Supongamos que has solicitado un crédito típico con Banamex a un plazo de 15 años, el monto que te financiará la institución (80%) será de $640,000 pesos.
Desembolso inicial requerido: $224,970
Enganche 20%: $160,000 pesos
Comisión por apertura de crédito: $14,400 pesos
Avalúo: $2,070 pesos
Investigación: $500 pesos
Gastos notariales: $48,000 pesos
Mensualidades: $7,888 pesos
Ingresos a comprobar: $27,953 pesos
Con la ayuda de los simuladores de cada institución, disponibles en su página de Internet puedes obtener esta información y jugar con diversos porcentajes de enganche y valor de la propiedad. Haz
tus propios ejercicios.
Cuánto puedes gastar mensualmente
Una vez que conoces aproximadamente cuánto dinero inicial necesitas para solicitar un crédito, y sabes si lo tienes o dónde puedes conseguirlo, necesitas saber con cuánto dinero mensual dispones
para el pago de una hipoteca.
Esta tarea es sencilla, pero debes cuidar hasta el último detalle de tus gastos mensuales.
Los primero es poner en papel cuánto ganas. Suma tus ingresos netos (lo que recibes después de pagar impuestos).Considera en este renglón tu pago de nómina e ingresos complementarios por negocios
e inversiones.
Ahora bien, calcula cuánto gastas, considera todos los rubros, pues sólo así conocerás realmente tu capacidad de endeudamiento.
Calcula tus gastos es transporte, comida, colegiaturas, tarjeta de crédito, entretenimiento, seguros, gastos extras y ahorro mensual.
Aunque no es un gasto, destinar al menos el 10% de tu ingreso mensual al ahorro debe estar contemplado en tu tabla de pagos mensuales.
Cuánto se debe destinar a la hipoteca
El porcentaje idóneo es el 20% sobre el ingreso neto mensual y el tolerable es 30%.Te recomendamos no pasar del 25%, pues así tendrás dinero disponible para algún imprevisto.
Como ves el tema de ingresos es importante, pero el de gastos lo es más. La regla de oro dice: no comprometas más de lo que tus ingresos VS gastos te lo permiten.
Nuestro consejo es que el mejor momento para amarrarse a un crédito es cuando tengas el enganche suficiente para pagar el anticipo y que tus ingresos te permitan pagar cómodamente tu mensualidad.
Así será menos estresante; ‘apretarse el cinturón’ no funciona, en poco tiempo lo que te apretará es el cuello.
Si tu familia apenas está en formación, son una pareja o tus hijos aún son pequeños puedes organizar una cena incluso a media mudanza aprovechando que
tal vez no tengas todavía servicio de luz es un buen pretexto para encender unas velas y disfrutar el momento.
Una rica carne asada en compañía de tus familiares mas cercanos es buena idea para compartir con ellos tu nuevo hogar y que se
vayan enterando de tu nueva dirección. Los niños la pueden pasar increíble reconociendo los alrededores de la casa y las áreas de recreación cercanas que tenga el fraccionamiento.
Algunas otras personas creen fielmente en hacer limpiezas energéticas en su casa ó decoraciones tipo feng-shui para darle armonía a su hogar. Existen
muchas creencias, ritos, estudios o tips para esto. Así que si eres uno de ellos busca en internet y encontrarás muchas formas de comenzar con el pie derecho en tu nueva casa.
